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选址的秘诀就是蹲点数客流?这12项指标你数不到!

选址的秘诀就是蹲点数客流?这12项指标你数不到!

发表于:2018-12-23作者:铺喵网143人阅览


“蹲在路边数客流”――



这是很多人开餐厅的选址“秘籍”。



然而,抱着一堆堆理论读物,借鉴了各个品牌案例,加上“苦蹲数十天”的实践,以为总万无一失了吧,结果……迟迟开不了张!



究竟哪儿出了问题?通过一家咖啡馆的选址来看看,这12项铺面自身的指标你考察了么?



1?房租要求 ?



单月房租最好在预估营业额的1/4―1/3以下;最好无转让费;能够保证3年以上的租期;



房租可有适度递增,但尽量递增变缓或是递增数值越小越好(递增幅度不能超过8%)。



不建议投资养店期过长的店面,虽然房租相对划算,但是如果养店期过长,也容易夜长梦多,所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。



2?面积要求 ?



依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。个人建议理想咖啡馆使用面积在100―300平方米为最佳,上限面积为500平方米左右,因为这样的面积可以具备足够的使用功能。





▲?比如,一般情况下,不少独立咖啡馆面积在100平米左右,星巴克是300平米左右,漫咖啡在2000平米左右



3楼层要求 ?



如果是商场内,以临近电梯,或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。



如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择,房租相对便宜,避开直接竞争。



如果是临街商铺,一般建议一二层最好,其中二层面积可以稍大,因为更安静,房租也更合适。





▲?比如,雕刻时光五道口店就在一家三层楼的二三楼,二楼面积比较大,三楼有可以利用的室外露台



如果是独栋,则考虑面积、内部结构是否合适。





▲?咖门曾介绍过的一家校园店,2层400多平,配置很豪华,利用上可以更充分



当然,如果店主擅长网络营销,玩转圈子的能力很强,也可以选择楼层最里面,以及巷子、居民楼下,甚至是大厦的屋顶天台。



4?屋顶高度 ?



一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上,如果要做隔层,最好楼层高度能够达到5.5米以上,室内最好不要有太多的柱子,或是隔墙,以免影响使用面积,如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。



如果是韩系风格的店面,空间宏大些会更有效果,例如可以隔层,挑空等。



5装修要求 ?



有装修免租期,起码30天,最好60天左右,当然免租期时间越长越好,因为正常设计一家咖啡馆需要至少15―20天左右的时间,而装修一家咖啡馆依据大小面积及施工难易程度,一般也需要30―90天的时间。





▲?装修免租期…听上去就很难



室内空间允许适度改造,例如:落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。



6排烟要求 ?



一般来说餐品的比例越高,对排烟的要求越高,尤其户外除烟。



例如,很多居民楼的商铺是不具备明火的,也就是说不具备大量餐品的出品条件,就算有燃气管道,居民楼里的排烟管道也不具备商用条件,如果这项考虑不周,很容易引起烟气扰民的纠纷。



7?消防要求 ?



整栋大厦需通过消防验收,并且咖啡馆内具备一定的消防设施,例如:喷淋、烟感或是消防龙头!



此项尤为重要,如果整栋大厦的消防没有经过验收,咖啡馆的消防审批几乎无法通过。



8?采光要求 ?



咖啡馆里有几扇采光不错的窗户,不但能省电,更重要的是光线射进室内,可以营造很舒服的氛围,尤其是有延窗可以落地的玻璃。





▲?在落地窗边的阳光下看书,是很多人去咖啡馆的最初动力



9?水电要求 ?



正常来说,一家小型咖啡馆的水电要求不高,甚至家庭用的水电设施就已经够用。但需要注意的是,老房子的水电线路,最好进行检修,防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。



另外,大型咖啡馆的要求会比较高,必须有良好的排水设施,且电量足够,同时后厨部分要具备三相电源。



10招牌要求 ?



招牌面宽广点更显眼,当然好,但关键还在于能否让顾客方便看到,所以,需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。



也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点,例如:外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。





▲?一家家庭咖啡馆门前招牌不是一般地多



11?停车要求 ?



小型个性咖啡馆因为面积较小可能对咖啡馆要求不高,但对于一些大中型咖啡馆没有停车位是严重缺乏市场竞争力的,除非咖啡品牌本身的号召力非常强。



此外,停车方便也意味着开咖啡馆是否要考虑交通是否方便,如果你的咖啡馆藏在一个总是塞车的狭小街道内,顾客去不去就都是看心情了;



再或者你的咖啡馆位于快速路口或者天桥下面,顾客可能一脚油门就过去了,大呼:“走过了,忘记掉头了!”



12?外围要求 ?



周边有无标志性的建筑或路口,方便顾客驱车前往?



如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方,开一个极有品位的咖啡馆,那成功率一定不会太高。





▲?外围环境也不能忽视



这么多细小的“陷阱点”,你有没有被击中过?来留言吐槽一下那些“受过的伤”

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